Proyectos de Vivienda
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Es un mecanismo mediante el cual una persona natural o jurídica hace entrega de una suma de dinero o de unos bienes muebles o inmuebles a una fiduciaria para que esta desarrolle una gestión específica como puede ser la inversión, la administración, el recaudo o la garantía. Dicha gestión puede realizarse en provecho de sí mismo o de otra persona.
Es aquella persona, física o moral, encargada de un fideicomiso y de la propiedad de los bienes que lo integran a solicitud de un fideicomitente y en beneficio de un tercero, sea este fideicomisario o beneficiario.
Es un contrato en virtud del cual una o más personas (fideicomitente/s o fiduciante/s) transmiten bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (fiduciaria, que puede ser una persona física o jurídica) para que esta administre o invierta los bienes en beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado beneficiario, y se transmita su propiedad al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario, que puede ser el fiduciante, el beneficiario u otra persona.
Al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto. El fideicomiso es, por tanto, un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una institución fiduciaria en todas las empresas.
Los bienes afectados al fideicomiso no corren el riesgo comercial del fiduciante (el que transmite la propiedad de los bienes) ni del fiduciario (el propietario de los bienes fideicomitidos luego del vencimiento del plazo del contrato), puesto que el patrimonio que es objeto del fideicomiso no puede ser perseguido por los acreedores de ninguno de ellos, ni afectado por la quiebra de ambos o de alguno de ellos.
Este fideicomiso tiene como objeto principal recibir:
En la fiducia intervienen tres partes a saber:
El fideicomitente: que es la persona, natural o jurídica, que encomienda a la fiduciaria una gestión determinada sobre uno o varios de sus bienes, para el cumplimiento de una finalidad.
El fiduciario: que son las sociedades fiduciarias especialmente autorizadas por la Superintendencia Financiera.
El beneficiario: que es la persona en cuyo provecho se desarrolla la fiducia y se cumple la finalidad perseguida.
En un encargo fiduciario, el fideicomitente conserva la propiedad de los bienes entregados a la fiduciaria. Se trata de una simple administración de los bienes sin transferencia de la propiedad.
El encargo fiduciario en la etapa de preventas permite recaudar los recursos de los futuros compradores por parte de la fiduciaria quien los administra y desembolsa al promotor una vez este cumpla las condiciones para la transferencia de recursos, condiciones previamente establecidas en el contrato de fiducia que ocurre cuando se llega al punto de equilibrio y se haya suscrito entre los compradores y promotor la promesa de compraventa. Estos recursos se destinan para el desarrollo del proyecto; solo cuando se han concretado las condiciones para la entrega de los recursos al promotor y se ha firmado la promesa de compraventa ente promotor y comprador, se sabe a ciencia cierta la fecha de entrega y escrituración del inmueble.
También existe el encargo fiduciario que cubre hasta la etapa de ventas del proyecto, esquema que permite recaudar fondos y administrar la totalidad de los recursos del proyecto, donde la fiducia se encarga de los pagos a contratistas y proveedores, solicitado por el promotor, de acuerdo al presupuesto del proyecto. En este tipo de encargo se constituye un patrimonio autónomo en el que se aportan los inmuebles para el desarrollo del proyecto y los recursos destinados para este. El desarrollo del encargo incluye las etapas de preventas, de administración de tesorería y de escrituración; cuando se construye la obra, la fiduciaria escritura las unidades inmobiliarias a los compradores.
Estará supeditado a la cláusula penal establecida en el contrato firmado entre las partes.
Es un mecanismo de financiación de vivienda individual a largo plazo, en virtud del cual un banco o una compañía de financiamiento comercial, propietario de una unidad habitacional, entrega a una persona, llamada locatario, la tenencia de dicha unidad a cambio de un canon periódico y durante un plazo convenido a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario si este decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.
Es un préstamo de dinero a mediano o largo plazo que se otorga para la compra de una vivienda. La propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor de la entidad financiera para asegurar el cumplimiento del crédito.
Es un contrato formal con validez legal, donde el prometiente comprador se compromete a adquirir una vivienda y, por otro lado, el promitente vendedor se compromete a venderle y respetar las condiciones pactadas (objeto, precio, forma de pago, plazos, las multas involucradas en caso de anulación y las especificaciones generales del proyecto).
Una vez el proyecto cumpla punto de equilibrio, será contactado por el equipo comercial para que se acerque a firmar el respectivo contrato.
La fecha de firma de escrituras se encuentra estipulada en la promesa de compraventa, sin embargo, esta fecha se encuentra sujeta a la disponibilidad para entrega del inmueble y al visto bueno de la entidad financiera con la que usted haya gestionado el crédito o leasing habitacional.
Esta gestión se debe iniciar mínimo 180 días antes de la fecha de entrega estipulada en la promesa de compraventa (6 meses antes) y se debe presentar la carta de aprobación a la constructora 60 días antes de la fecha de firma de escritura.
El cliente es libre de gestionar el crédito con cualquier entidad financiera, cooperativa, fondo de empleados, etc. Sin embargo, la compañía recomienda que se realice con la entidad que haya financiado dicho proyecto, ya que, por medio de esta, se logra mayor agilidad en los trámites tales como: avalúo del inmueble, estudio de títulos, visto bueno para firma de escrituras y desembolso.
Es la estimación del valor comercial de un inmueble, teniendo en cuenta sus características físicas, de uso, de investigación y análisis de mercado.
El avalúo comercial es realizado por un profesional certificado en avalúos o perito (experto en una determinada materia), el cual es contratado por la entidad con la cual se gestionó el crédito hipotecario o leasing habitacional.
Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente.
La mayoría de las entidades financieras, tienen habilitado el cobro del avalúo comercial el cual debe ser cancelado directamente a la persona natural o jurídica que lo haya realizado.
Es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para esto, un abogado revisa los antecedentes de la propiedad.
El estudio de títulos es realizado por un profesional certificado o abogado, el cual es contratado por la entidad con la cual se gestionó el crédito hipotecario o leasing habitacional.
La mayoría de las entidades financieras, tienen habilitado el cobro del estudio de títulos el cual debe ser cancelado directamente a la persona natural o jurídica que lo haya realizado.
El estudio de títulos puede ser realizado antes de comprar o para hipotecar el inmueble.
La entidad financiera exige los siguientes trámites para podrecer con el visto bueno de escrituración:
La siguiente información debe ser aportada por el vendedor:
En caso de que la financiación sea aprobada por la entidad que financió el proyecto a través del crédito constructor, se realizará el desembolso con la firma de la escritura por parte de la fiduciaria y de la entidad financiera. Este proceso de desembolso podrá tardar entre 10 y 20 días hábiles, dependiendo de la entidad financiera.
Si el crédito hipotecario o leasing habitacional fue aprobado por una entidad diferente a la que financió el proyecto, el desembolso se hará efectivo de acuerdo con las políticas internas de la entidad financiera:
Nota: las fechas estimadas representan un promedio de los tiempos y no comprometen a la sociedad vendedora.
La fecha de entrega del inmueble se encuentra estipulada en la promesa de compraventa o encargo fiduciario, sin embargo, esta fecha se encuentra sujeta a que el inmueble se encuentre totalmente cancelado, incluyendo el desembolso del crédito hipotecario o leasing habitacional.
Una vez se realice el desembolso de la fuente de financiación, se estará programando la fecha de entrega del inmueble, la cual se realizará en los siguientes días.
Cuando sea necesario solicitar una modificación a alguna de las cláusulas del contrato, entre ellas:
En el caso de una cesión de derechos, se debe tener en cuenta que solo se podrán solicitar con 3 meses de anticipación a la fecha estipulada de escritura y tendrá un costo de acuerdo con el contrato y proyecto.
Debes dirigir tu solicitud a la sala de negocios del proyecto para evaluar el caso y, posteriormente, te estarán notificando sobre la decisión y fecha para legalizar el cambio propuesto.
El plan promocional está sujeto a las siguientes condiciones y restricciones:
Estos certificados se deben solicitar al correo electrónico del área de cartera cartera@centrosur.co y el certificado será enviado a su correo electrónico en los siguientes cinco (5) días hábiles.
Al momento de cumplir el punto de equilibrio en ventas del proyecto, se notifica a cada propietario registrado en la base de datos el inicio del proceso de reformas.
Por medio de correo electrónico, vía WhatsApp, mensaje de texto, entre otros; lo invitamos a mantener actualizados sus datos en las bases de datos de cada proyecto.
Las reformas se ofrecen de acuerdo con el acabado adquirido al momento del cierre del negocio. Se realizan reformas en distribución de espacios arquitectónicos, adición de salidas eléctricas, hidráulicas, adición de muebles (carpintería), domótica, gasodomésticos y electrodomésticos.
Al momento de la notificación inicial se dan a conocer las fechas máximas definidas para la legalización de las reformas (cronograma de aprobación por nivel o piso), dado que estas hacen parte de la programación de obra, la cual se encuentra ligada a pedidos de materiales y tiempos de ejecución en el avance constructivo.
Sí, estas serán presupuestadas de acuerdo con las modificaciones aprobadas y a la lista de precios establecidas. Dichas reformas, serán canceladas directamente a la constructora (cuenta independiente de donde viene aportando la cuota inicial).
Todas las modificaciones serán ejecutadas y dirigidas directamente por la Dirección de la Obra de Centro Sur.
Ningún funcionario de la empresa Centro Sur S.A. está autorizado para recomendar contratistas, empleados o trabajos adicionales en los apartamentos.
Dado que esto genera cambios en las especificaciones firmadas al momento del cierre del negocio, es indispensable la legalización de los cambios generados por medio de la firma de la documentación.
El propietario puede realizar las reformas que desee y considere necesarias después de la entrega del inmueble. Teniendo en cuenta que puede causar problemas en apartamentos vecinos y en el de su propiedad, será su responsabilidad y no compromete a la constructora del proyecto.
No, el acabado se define al momento del cierre del negocio; aunque al momento de las reformas, se puede solicitar mejorar las especificaciones tomadas (cambio de acabado).
Reformas es la personalización de su apartamento de acuerdo a sus necesidades.
Calidad en los materiales instalados, mano de obra calificada, actividades terminadas sin generar demoras ni reprocesos en los tiempos de entrega final del inmueble.
Se responde por las garantías registradas en el manual del usuario y dentro del tiempo indicado en este, siempre y cuando el propietario no haya realizado reparaciones o reformas por su parte en lo entregado.
Nota: el manual de usuario será entregado al propietario en el momento de la entrega del inmueble.
La constructora no instalará materiales suministrados por el cliente. Estos deberán ser contratados directamente por el propietario y solo podrá ejecutarlos con posterioridad a la fecha de entrega del inmueble.
En caso de que el propietario desee ejecutar directamente alguna actividad, lo hará posteriormente a la entrega y recibo definitivo del apartamento.
Las reformas arquitectónicas por ningún motivo pueden cambiar o alterar la estructura, fachada, muros medianeros, puntos fijos, ductos y en general áreas de uso común.
Las reformas eléctricas por ningún motivo podrán modificar las redes generales, tableros principales, ni capacidad instalada prevista en los respectivos diseños. Las redes exteriores y de bien común no podrán modificarse.
En caso de no recibir solicitud por parte del propietario para la programación de asesoría en reformas en el tiempo establecido, se entenderá que desiste del proceso de reformas; por lo tanto, la construcción de su apartamento quedará típica, es decir, con las especificaciones pactadas al momento del cierre del negocio, las cuales cumplen todos los estándares de calidad y normas técnicas.
El personal de reformas está dispuesto a ofrecer toda la información necesaria para llevar a cabo los cambios en el inmueble, esto mediante asesoría telefónica o medios digitales como WhatsApp y correo electrónico.
La solicitud debe ser ingresada a través del siguiente enlace https://centrosur.co/atencion-al-cliente/ para comenzar con el proceso de posventa. Allí se encuentra un video instructivo para su respectivo registro.
Los subsidios de las cajas de compensación familiar son un aporte en dinero que se otorga, solo por una vez, para la construcción en sitio propio, mejoramiento o compra de vivienda nueva de trabajadores vinculados que cumplan con los requisitos y que devenguen, máximo, hasta 4 SMMLV.
Hogares colombianos que deseen adquirir una vivienda urbana nueva en Colombia y que cumplan con las siguientes características:
La siguiente información debe ser aportada por el vendedor:
Los hogares beneficiarios del programa recibirán un subsidio familiar de vivienda así:
Hogares con ingresos menores a 2 SMLMV (ingresos de hasta $1.656.232):
Hogares con ingresos entre 2 SMLMV y hasta 4 SMLMV (entre $1.656.232 y $3.312.464):
Hogares con Ingresos entre 4 SMLMV y hasta 8 SMLMV (entre $3.312.465 y $6.624.928):
Dependiendo de los ingresos del hogar y del tipo de vivienda seleccionada, la cuota mensual del crédito hipotecario se puede reducir hasta en un 30%.
Quienes compren una vivienda nueva que esté entre los 70 y 150 SMMLV. El Gobierno también subsidiará el porcentaje de la tasa de interés entre 4 y 5 puntos del crédito hipotecario o leasing habitacional.
Es un programa liderado por el Gobierno Nacional y facilita la compra de vivienda nueva en cualquier zona urbana de Colombia. Busca apoyar a los colombianos en el pago de la cuota inicial de la vivienda nueva.
Estos tiempos se establecen según la Ley 1481 del 2011, la cual indica lo siguiente:
Debe ingresar su solicitud a través del siguiente enlace https://centrosur.co/atencion-al-cliente/ para comenzar con el proceso de posventa. Allí se encuentra un video instructivo para su respectivo registro.
El área de Posventas validará el caso; sin embargo, es importante tener presente los tiempos de garantía informados en el manual del usuario recibido al momento de la entrega del inmueble.
La información de proveedores, garantías, recomendaciones y forma de uso de los elementos que componen el inmueble se encuentra en el manual del usuario, el cual es suministrado al propietario por parte de la constructora al momento de la entrega del inmueble.
Estos tiempos se establecen de la siguiente forma:
Algunas de estas entidades se encargan de conceder subsidios para compra de vivienda nueva a sus habitantes que devenguen hasta 2 SMMLV.
Debes acercarte a la alcaldía del municipio al cual perteneces y solicitar toda la información.
El subsidio concurrente es la combinación de las ayudas para compra de vivienda del programa Mi Casa Ya y los subsidios que otorgan las cajas de compensación familiar para los hogares que devengan hasta 2 SMMVL.
Pueden aplicar al subsidio de concurrencia quienes cuenten con subsidio asignado por alguna entidad otorgante que se encuentre vigente y sin aplicar. Este beneficio se cobija en el Decreto 1533 de 2019 que permite la adquisición de doble subsidio de vivienda.
Subsidio Mi Casa Ya (20 SMMLV) + subsidio cajas de compensación (30 SMMLV) = doble subsidio por $ 43.890.150 para compra de vivienda tipo VIS (Vivienda de Interés Social).
El Gobierno Nacional propuso el desembolso de 200 mil subsidios para la compra de vivienda que se distribuirán así:
100 mil para familias que tengan ingresos de hasta cuatro salarios mínimos mensuales y deseen obtener una vivienda de interés social (VIS) y otros 100 mil subsidios serán para familias que tengan cualquier nivel de ingresos y quieran comprar vivienda en Colombia, siempre y cuando el valor del inmueble sea superior al de una vivienda de interés social y no supere los $438 millones.
No haber recibido subsidio familiar de vivienda por parte del Gobierno Nacional y/o las cajas de compensación familiar, ni ninguna cobertura de tasa de interés. No hay restricciones de ingreso para aplicar al programa.
La postulación se hace a través de la entidad bancaria de preferencia de la persona al momento de solicitar un crédito hipotecario o leasing habitacional.
No. Existen dos diferencias:
Sí. De las coberturas para la No VIS, habrá 40.000 cupos para compra de segunda vivienda. Solo se deberá cumplir con los requisitos del programa para las coberturas No VIS, esto es: no haber recibido subsidio familiar de vivienda de parte del Gobierno Nacional y/o las cajas de compensación familiar, ni ninguna cobertura de tasa de interés.
No. Las coberturas son para compra de vivienda nueva No VIS, puede ser para una primera o segunda vivienda, pero en todo caso, nueva.
Son 100.000 las coberturas que se entregarán hasta 2022 o hasta que se agoten los cupos.
A partir del 18 de septiembre de 2020.
Sí, se puede aplicar a la cobertura si se compra una vivienda que está en construcción actualmente. En ese caso, el subsidio se solicita al momento de la legalización del crédito.
Significa que el valor del subsidio será igual sin importar el valor del crédito. La cobertura tiene un valor plano distribuido en los siete (7) primeros años del crédito. Esto hará que la distribución de los subsidios sea eficiente en la cantidad de personas que podrán recibirla y equitativo en la cuantía que reciben. Los beneficiarios de los subsidios No VIS recibirán mensualmente cerca de $439 mil durante los primeros siete (7) años del crédito.
Si, es de acuerdo con la fecha del desembolso del crédito hipotecario o leasing habitacional.
El subsidio tiene una sola bolsa nacional. Este programa opera por demanda, es decir, se asignan a medida que se van solicitando, con independencia del lugar de construcción de la vivienda. Esto, por supuesto, es una invitación para los interesados en todas las regiones empiecen a solicitar este beneficio.
El decreto 1467 reglamentó un precio excepcional para la Vivienda de Interés Social en seis aglomeraciones urbanas: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena. Eso quiere decir que, para estas capitales y sus municipios aledaños, el precio máximo para la VIS es de 150 SMMLV. Para el resto del país, el tope máximo continúa siendo 135 SMMLV.
Análogamente, las viviendas No VIS son aquellas con un precio superior a 150 SMMLV para las aglomeraciones urbanas de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena. En el resto del país, las unidades No VIS son aquellas con un precio superior a 135 SMMLV.
Solo quienes sean beneficiarios o hayan recibido un subsidio familiar de vivienda en modalidad de arrendamiento podrán aplicar también a la cobertura a la tasa de interés para viviendas No VIS. Los beneficiarios de Mi Casa Ya no podrán recibir esta cobertura.
¿Cómo pagar la