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PREGUNTAS FRECUENTES

Todo lo que debes saber sobre la vinculación a una fiduciaria

 

Es un acto de confianza o un contrato de administración en virtud del cual, una Fideicomitente (persona que dispone un recurso, un bien o dinero a la entidad) entrega a una Sociedad Fiduciaria uno o más bienes determinados transfiriéndole o no la propiedad. Esto se hace con el propósito de que cumpla con ellos una finalidad específica a favor del Fideicomitente.

 

 

Es una entidad de servicios financieros, establecida como una sociedad anónima autorizada que se encuentra sujeta a la Inspección, control y vigilancia permanente de la Superintendencia Financiera de Colombia. (Institución que supervisa el sistema financiero del país con el objetivo de preservar su estabilidad, seguridad y confianza). La fiduciaria administra de acuerdo con las instrucciones establecidas por el fideicomitente y las normas vigentes. 

 

 

Es un contrato en virtud del cual, una o más personas (fideicomitente/s o fiduciante/s) transmiten bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (fiduciaria, que puede ser una persona física o jurídica) para que esta administre o invierta los bienes; se transmita su propiedad al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario, que puede ser el fiduciante, el beneficiario u otra persona.

Al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto. El fideicomiso es, por tanto, un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un fin lícito determinado y encomienda la realización de ese fin a una institución fiduciaria en todas las empresas.

Los bienes afectados al fideicomiso no corren el riesgo comercial del fiduciante (el que transmite la propiedad de los bienes) ni del fiduciario (el propietario de los bienes fideicomitidos luego del vencimiento del plazo del contrato) puesto que, el patrimonio, que es objeto del fideicomiso, no puede ser perseguido por los acreedores de ninguno de ellos, ni afectado por la quiebra de ambos o de alguno de ellos.

 

 

Es un negocio fiduciario que puede tener diferentes fines, entre los cuales se encuentran: la administración e inversión de los recursos recaudados por la preventa de un proyecto inmobiliario, la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario y la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario.  

 

Este fideicomiso tiene como objeto principal: 

  • Aceptar el bien inmueble (terreno sobre el cual se desarrolla el proyecto). 

  • Recibir los recursos de los compradores del promotor/constructor. 

  • Tomar los recursos del crédito constructor que otorgue la entidad financiadora. 

  • Contabilizar las obras que se ejecuten en el lote de terreno. 

  • Servir de fuente de pago al crédito otorgado por la entidad financiera. 

  • Escriturar las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto por parte de la fiduciaria y el constructor/promotor. 

 

Beneficios de la fiducia mercantil inmobiliaria o patrimonio autónomo 

  • Genera transparencia de los integrantes del proyecto (constructor, promotor, gerente) sin necesidad de constituir una sociedad para el desarrollo del proyecto. 

  • Proporciona confianza a los compradores de las unidades inmobiliarias. 

  • Facilita el acceso al crédito, el patrimonio autónomo puede endeudarse para no afectar la capacidad de endeudamiento de los fideicomitentes. 

  • Asignación del fideicomiso como fuente de pago al dueño del lote. 

  • Destinación específica de recursos de los compradores al proyecto. 

  •  

 

Es una simple administración de los bienes sin transferencia de la propiedad. En un encargo fiduciario, el fideicomitente conserva la propiedad de los bienes entregados a la fiduciaria.

El encargo fiduciario en la etapa de preventas permite recaudar los recursos de los futuros compradores por parte de la fiduciaria quien los administra y desembolsa al promotor, una vez este cumpla las condiciones para la transferencia de recursos, condiciones previamente establecidas en el contrato de fiducia. Lo anterior ocurre cuando se llega al punto de equilibrio y se haya suscrito la promesa de compraventa entre el comprador y el promotor. Estos recursos se destinan para el desarrollo del proyecto; solo cuando se han concretado las condiciones para la entrega de los recursos al promotor y se ha firmado la promesa de compraventa ente promotor y comprador, se sabe a ciencia cierta la fecha de entrega y escrituración del inmueble.

También existe el encargo fiduciario que cubre hasta la etapa de ventas del proyecto, esquema que permite recaudar fondos y administrar la totalidad de los recursos del proyecto, en el que la fiducia se encarga de los pagos a contratistas y proveedores, solicitado por el promotor, de acuerdo con el presupuesto del proyecto. En este tipo de encargo se constituye un patrimonio autónomo, se aportan los inmuebles y los recursos destinados para el desarrollo del proyecto. El desarrollo del encargo incluye las etapas de preventas, de administración de tesorería y de escrituración; cuando se construye la obra, la fiduciaria escritura las unidades inmobiliarias a los compradores.

 

 

Si eres ciudadano colombiano y resides en Colombia o en el extranjero:

  • Fotocopia de la cédula de ciudadanía al 150%.
  • Soporte de ingresos (carta laboral o declaración de impuestos o certificado de contador con su respectiva tarjeta profesional).
  • Diligenciar formulario SARLAFT (Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y de la Financiación del Terrorismo).
  • Diligenciar formulario de vinculación de la fiduciaria.
  • En caso de residir en el extranjero, y no declarar impuestos, deberá diligenciar el formulario W9.

Si eres extranjero y resides en Colombia:

  • Fotocopia de la cédula de ciudadanía de extranjería al 150% o pasaporte.
  • Soporte de ingresos (carta laboral o declaración de impuestos o certificado de contador con su respectiva tarjeta profesional).
  • Diligenciar formulario SARLAFT (Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y de la Financiación del Terrorismo).
  • Diligenciar formulario de vinculación de la fiduciaria.

Si eres extranjero y resides en el exterior:

  • Fotocopia del pasaporte.
  • Soporte de ingresos (carta laboral o declaración de impuestos o certificado de contador con su respectiva tarjeta profesional).
  • Diligenciar formulario SARLAFT (Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y de la Financiación del Terrorismo).
  • Diligenciar formulario de vinculación de la fiduciaria.
  • En caso de residir en el extranjero, y no declarar impuestos, deberá diligenciar el formulario W9.

 

 

Lo primero que se debe hacer es poner el denuncio a través de la página de internet de la Policía Nacional, (https://webrp.policia.gov.co:444/publico/constancia.aspx) enviarlo a la sala de negocios donde se encargarán de hacerlo llegar al área de Trámites y, de esta forma, solicitar la nueva tarjeta de recaudo a la fiduciaria.

 

 Todo lo que debes saber sobre un crédito hipotecario o leasing habitacional

 

Es un mecanismo de financiación de vivienda individual a largo plazo, en el cual un banco o una compañía de financiamiento comercial, propietario de una unidad habitacional, entrega a una persona (locatario), la tenencia de dicha unidad a cambio de un canon periódico durante un plazo convenido a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.

 

 

Es un préstamo de dinero a mediano o largo plazo que se otorga para la compra de una vivienda. La propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor de la entidad financiera para asegurar el cumplimiento del crédito.

 

 

Esta gestión se debe iniciar 12 meses antes de la fecha de entrega estipulada en la promesa de compraventa y se debe presentar la carta de aprobación a la constructora 6 meses antes de la fecha de firma de escritura.

 

 

El cliente es libre de gestionar el crédito con cualquier entidad financiera, cooperativa, fondo de empleados, entre otras. Sin embargo, la compañía recomienda que se realice con la entidad que haya financiado dicho proyecto, ya que, por medio de esta, se logra mayor agilidad en los trámites tales como: avalúo del inmueble, estudio de títulos, visto bueno para firma de escrituras y desembolso.

 

 

Es la estimación del valor comercial de un inmueble, teniendo en cuenta sus características físicas, de uso, de investigación y análisis de mercado.

El avalúo comercial es realizado por un profesional certificado en avalúos o perito (experto en una determinada materia), el cual es contratado por la entidad con la cual se gestionó el crédito hipotecario o leasing habitacional.

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual, garantiza que el dinero prestado sí estará respaldado por un valor correspondiente.

La mayoría de las entidades financieras, tienen habilitado el cobro del avalúo comercial, el cual debe ser cancelado directamente a la persona natural o jurídica que lo haya realizado.

 

 

Es un análisis que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. Para esto, un abogado revisa los antecedentes de la propiedad.

 

El estudio de títulos es realizado por un profesional certificado o abogado, el cual es contratado por la entidad que gestionó el crédito hipotecario o leasing habitacional.

La mayoría de las entidades financieras, tienen habilitado el cobro del estudio de títulos que debe ser cancelado directamente a la persona natural o jurídica que lo haya realizado.

El estudio de títulos puede ser realizado antes de comprar o para hipotecar el inmueble.

  1. Antes de comprar: En este caso, el futuro comprador quiere tener certeza de la legitimidad del inmueble, que el vendedor sea realmente el propietario y todas las condiciones legales del bien. De esta forma, se previene que sea una estafa o que la propiedad tenga algún problema que pueda afectar a futuro, por ejemplo, una hipoteca, embargo, derechos de terceros, expropiación, entre otros.
  2. Para hipotecar: El banco o entidad financiera se encargará de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar una propiedad, así estarán seguros de que el inmueble respaldará el pago del crédito.

 

 Todo lo que debes saber sobre el proceso de compra de tu inmueble

 

Estará supeditado a la cláusula penal establecida en el contrato firmado entre las partes.

 

Es un contrato en el cual un promitente comprador (quien promete comprar) se obliga con el promitente vendedor (quien promete vender) a adquirir el inmueble que a su vez el promitente vendedor se obliga a entregar. Lo anterior, según las condiciones y especificaciones propias del respectivo proyecto. 

 

Una vez el proyecto cumpla punto de equilibrio, será contactado por el equipo comercial para que se acerque a firmar el respectivo contrato.

 

 

La fecha de firma de escrituras se encuentra estipulada en la promesa de compraventa, sin embargo, esta fecha se encuentra sujeta a la disponibilidad para entrega del inmueble y al visto bueno de la entidad financiera con la que usted haya gestionado el crédito o leasing habitacional.

 

 

La entidad financiera exige los siguientes trámites para proceder con el visto bueno de escrituración:

  • Avalúo comercial con su respectivo pago en caso de que aplique.
  • Estudio de títulos con su respectivo pago en caso de que aplique.
  • Firma de pagarés y formularios de acuerdo con la entidad financiera.
  •  

 

La siguiente información debe ser aportada por el vendedor:

  • Paz y salvo de impuesto predial y valorización.
  • Información del negocio y del cliente (valor venta, valor hipoteca, datos personales, tipo de sociedad, afectación a vivienda familiar, estado civil).
  •  

 

La fecha de entrega del inmueble se encuentra estipulada en la promesa de compraventa o encargo fiduciario, sin embargo, esta fecha se encuentra sujeta a que el inmueble se encuentre totalmente cancelado, incluyendo el desembolso del crédito hipotecario o leasing habitacional.

Una vez se realice el desembolso de la fuente de financiación, se estará programando la fecha de entrega del inmueble, la cual se realizará en los siguientes días.

 

 

Cuando sea necesario solicitar una modificación a alguna de las cláusulas del contrato, entre ellas:

  • Forma de pago (valor de financiación o de cuota inicial) o renegociación.
  • Fechas de entrega o escritura.
  • Adición o retiro de inmuebles.
  • Valor de inmueble.

En el caso de una cesión de derechos, se debe tener en cuenta que solo se podrán solicitar con 3 meses de anticipación a la fecha estipulada de escritura y tendrá un costo de acuerdo con el contrato y proyecto.

 

 

Debes dirigir tu solicitud a la sala de negocios del proyecto para evaluar el caso y, posteriormente, te estarán notificando sobre la decisión y fecha para legalizar el cambio propuesto.

 

 

Estos certificados se deben solicitar al correo electrónico del área de cartera [email protected] y el certificado será enviado a su correo electrónico en los siguientes cinco (5) días hábiles.

 

 

El plan promocional está sujeto a las siguientes condiciones y restricciones:

  • Tanto el referido como la persona que se refiere, deben estar presentes en la sala de ventas al momento de la entrevista inicial con el objetivo de corroborar que sí corresponda a un negocio referido.
  • En caso de que sea un contacto digital, la persona que refiere, será el responsable de enviar los datos del referido con anticipación al proceso de asesoría comercial.
  • Tanto el referido como la persona que se refiere, deben firmar el formato del Plan Referidos.
  • Las dos partes serán notificadas por medio del correo electrónico para reclamar el pago de la comisión.
  • La comisión se otorga sobre el valor inicial del negocio.
  • Es indispensable que la persona que refiere anexe su RUT de régimen simplificado.
  • El Plan Referidos tiene validez desde el 1 de mayo de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020.
  • El 50% será entregado contra firma de promesa compraventa o encargo fiduciario, siempre y cuando el cliente haya abonado al menos el 10% del valor del inmueble.  El 50% restante, será entregado contra firma de escritura.
  • Solo aplica para venta de vivienda nueva. No aplica para reventa.
  • No aplica para cesiones.
  • No aplica para negocios de gerencia o canjes.
  • No aplica para venta de inmuebles a través de empresas con convenios comerciales.
  • Esta comisión tiene una retención del 10% como lo indica la ley.

 

 Todo lo que debes saber sobre el proceso de asesoría de reformas

 

Al momento de cumplir el punto de equilibrio en ventas del proyecto, se notifica a cada propietario registrado en la base de datos el inicio del proceso de reformas.

 

 

  1. Recibir la notificación por parte del área de Reformas.
  2. Solicitar cita con el personal de Reformas (dentro de las fechas definidas).
  3. Aprobar las reformas para mi inmueble (dentro de las fechas definidas).
  4. Firmar la documentación de legalización de las reformas (dentro de las fechas definidas).
  5. Pagar las reformas dentro del plazo definido y en la cuenta bancaria especificada en el contrato de reformas.

 

 

Por medio de correo electrónico, vía WhatsApp, mensaje de texto, entre otros. Lo invitamos a mantener actualizados sus datos en las bases de datos de cada proyecto.

 

 

Las reformas se ofrecen de acuerdo con el acabado adquirido al momento del cierre del negocio.  Se realizan reformas en distribución de espacios arquitectónicos, adición de salidas eléctricas, hidráulicas, adición de muebles (carpintería), gasodomésticos y electrodomésticos.

 

 

Al momento de la notificación inicial se dan a conocer las fechas máximas definidas para la legalización de las reformas (cronograma de aprobación por nivel o piso), dado que estas hacen parte de la programación de obra, la cual se encuentra ligada a pedidos de materiales y tiempos de ejecución en el avance constructivo.

 

 

Sí, estas serán presupuestadas de acuerdo con las modificaciones aprobadas y a la lista de precios establecidas. Dichas reformas, serán canceladas directamente a la constructora (cuenta independiente de donde viene aportando la cuota inicial).

 

 

El propietario puede realizar las reformas que desee y considere necesarias después de la entrega del inmueble.  Teniendo en cuenta que puede causar problemas en apartamentos vecinos y en el de su propiedad, será su responsabilidad y no compromete a la constructora del proyecto.

 

 

Calidad en los materiales instalados, mano de obra calificada, actividades terminadas sin generar demoras ni reprocesos en los tiempos de entrega final del inmueble.

Se responde por las garantías registradas en el manual del usuario y dentro del tiempo indicado en este, siempre y cuando el propietario no haya realizado reparaciones o reformas por su parte en lo entregado.

Nota: el manual de usuario será entregado al propietario en el momento de la entrega del inmueble.

 

 

La constructora no instalará materiales suministrados por el cliente. Estos deberán ser contratados directamente por el propietario y solo podrá ejecutarlos con posterioridad a la fecha de entrega del inmueble.

En caso de que el propietario desee ejecutar directamente alguna actividad, lo hará posteriormente a la entrega y recibo definitivo del apartamento.

 

 

Las reformas arquitectónicas por ningún motivo pueden cambiar o alterar la estructura, fachada, muros medianeros, puntos fijos, ductos y en general áreas de uso común.

Las reformas eléctricas por ningún motivo podrán modificar las redes generales, tableros principales, ni capacidad instalada prevista en los respectivos diseños. Las redes exteriores y de bien común no podrán modificarse.

 

 

El personal de reformas está dispuesto a ofrecer toda la información necesaria para llevar a cabo los cambios en el inmueble mediante asesoría telefónica, reuniones virtuales o medios digitales como WhatsApp y correo electrónico.

 

Todo lo que debes saber acerca de subsidios

  • Tipo 1 – Para un rango de ingresos desde 0 a 2 SMMVL = subsidio hasta (30 SMMLV).
  • Tipo 2 – Para un rango de ingresos desde 2 a 4 SMMVL= subsidio hasta (20 SMMLV).

 ¿En qué consiste el subsidio de las cajas de compensación?

Los subsidios de las cajas de compensación familiar son un aporte en dinero que se otorga, solo por una vez, para la construcción en sitio propio, mejoramiento o compra de vivienda nueva de trabajadores vinculados que cumplan con los requisitos y que devenguen, máximo, hasta 4 SMMLV.

¿Cuáles son los requisitos para acceder al subsidio de las Cajas de Compensación?

  • Los solicitantes no pueden haber sido beneficiados previamente con subsidios familiares de vivienda y tampoco poseer vivienda propia, derechos o herencias a su nombre, así mismo, ningún miembro del hogar puede ser propietario a la fecha de postular.
  • Pueden aplicar hogares unipersonales (una sola persona).
  • Tener un ahorro programado para vivienda, cesantías, aportes periódicos o cuotas iniciales abonadas al proyecto. (Se exceptúan aquellos hogares cuyos ingresos mensuales sean inferiores a 2 SMMLV).
  • Si cuentas con un subsidio sin ser aplicado, puedes ser beneficiario con el subsidio concurrente.

Mi Casa Ya es un programa liderado por el Gobierno Nacional que facilita la compra de vivienda nueva mediante la entrega de subsidios.  

Desde el 10 de abril de 2023 están habilitadas las inscripciones para acceder al programa Mi Casa Ya. Deberás hacer tu postulación en el establecimiento de crédito o entidad de economía solidaria en la que vayas a financiar la compra de tu vivienda.  

Requisitos para postularse a Mi Casa Ya  

 

  • Ser de nacionalidad colombiana y estar interesado en adquirir vivienda nueva.   

  • No haber sido beneficiario de otro subsidio de vivienda o cobertura a la tasa de interés.  

  • No ser propietario en el territorio nacional.   

  • El hogar interesado debe haber realizado la encuesta Sisbén IV y contar con una clasificación entre A1 y D20 para viviendas rurales y urbanas.   

 

¿Cuáles son los puntajes del Sisbén IV para acceder al subsidio y los valores otorgados por Mi Casa Ya?  

 

Los hogares clasificados en Sisbén IV entre los subgrupos A1 y D20 podrán postularse si cumplen con todos los requisitos establecidos. 

 

A las familias clasificadas entre A1 Y C8 se les otorgará un subsidio a la cuota inicial de 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y los hogares clasificados entre C9 y D20 recibirán un subsidio equivalente a 20 SMMLV.  

 

Si ya se cuenta con una inscripción previa al programa Mi Casa Ya, pero aún no se cuenta con clasificación Sisbén IV, el hogar deberá solicitar en la oficina de Sisbén de su municipio la aplicación de la encuesta.  

 

Paso a paso para aplicar al subsidio  

 

  1.  Elige la vivienda tipo VIS (Vivienda de Interés Social) de tu preferencia.  

  1. Acude a la entidad financiera con la que iniciarás el proceso de compra de vivienda.  

  1. La entidad hará una validación por medio de la plataforma que administra el programa Mi Casa Ya, en la cual se determina si cumples con los requisitos de clasificación del Sisbén IV, que no seas propietario de vivienda y que no hayas recibido subsidio de vivienda o cobertura anteriormente.  

  1. Si cumples con las condiciones estipuladas, empieza a gestionar el crédito hipotecario o leasing habitacional con la entidad financiera. 

  1. Posteriormente, el establecimiento de crédito cargará la documentación requerida en la plataforma del Ministerio de Vivienda. 

  1. El ministerio priorizará y asignará el subsidio de acuerdo con los criterios de focalización del programa de subsidios Mi Casa Ya. 

Algunas de estas entidades se encargan de conceder subsidios para compra de vivienda nueva a sus habitantes que devenguen hasta 2 SMMLV.

¿Cómo puedo acceder al subsidio otorgado por las Alcaldías o administraciones locales?

Debes acercarte a la alcaldía del municipio en el que resides o la gobernación del departamento donde vives y solicitar toda la información. 

El Subsidio Concurrente es la combinación de las ayudas para compra de vivienda del programa Mi Casa Ya y los subsidios que otorgan las Cajas de Compensación Familiar para los hogares que devengan hasta 2 SMMVL.

¿Quiénes pueden acceder al Subsidio Concurrente?

Pueden aplicar al Subsidio de Concurrencia quienes cuenten con subsidio asignado por alguna entidad otorgante que se encuentre vigente y sin aplicar. Este beneficio se cobija en el Decreto 1533 de 2019 que permite la adquisición de doble subsidio de vivienda.

 

El decreto 1467 reglamentó un precio excepcional para la Vivienda de Interés Social en seis aglomeraciones urbanas: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena. Eso quiere decir que, para estas capitales y sus municipios aledaños, el precio máximo para la VIS es de 150 SMMLV. Para el resto del país, el tope máximo continúa siendo 135 SMMLV.

Análogamente, las viviendas No VIS son aquellas con un precio superior a 150 SMMLV para las aglomeraciones urbanas de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena. En el resto del país, las unidades No VIS son aquellas con un precio superior a 135 SMMLV.

 

 Todo lo que debes saber a cerca del servicio posventa

 

La solicitud debe ser ingresada a través del siguiente enlace  https://centrosur.co/atencion-al-cliente-2/ para comenzar con el proceso de posventa. Allí se encuentra un video instructivo para su respectivo registro.

 

Estos tiempos se cuentan a partir de la fecha de entrega del apartamento, según establece la Ley 1481 del 2011, la cual indica lo siguiente:

  • Acabados y redes vitales, un año.
  • Estabilidad estructural 10, años.

 

El área de Posventas validará el caso; sin embargo, es importante tener presente los tiempos de garantía informados en el manual del usuario recibido al momento de la entrega del inmueble.

 

 

Debe ingresar su solicitud a través del siguiente enlace  https://centrosur.co/atencion-al-cliente-2/  para comenzar con el proceso de posventa.   Allí se encuentra un video instructivo para su respectivo registro.

 

 

La información de proveedores, garantías, recomendaciones y forma de uso de los elementos que componen el inmueble se encuentra en el manual del usuario, el cual es suministrado al propietario por parte de la constructora al momento de la entrega del inmueble.

 

 

Estos tiempos se establecen de la siguiente forma:

  • Cinco días para la programación de la visita de valoración.
  • Diez a quince días para el análisis de la solicitud, después de la visita de valoración.
  • Treinta días para la programación de trabajos. Si después del análisis de la solicitud este requerimiento cuenta con garantía.

 

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